时代财经

10月18日，9月份70城房价数据出炉，环比降幅总体趋稳、同比降幅扩大，上海持续领跑。

具体来看，今年9月，上海新房价格指数环比涨幅0.6%，呈领跑之姿。若把目光拉长到前三季度，上海新房价格涨幅达到4.4%、同样居70城之首。

但从整体看，今年9月，70城新房价格指数环比下跌0.7%，二手房价格指数环比下跌0.9%，两者跌幅仍在高位。

图源：图虫创意

不止9月，今年前三季度也基本“以跌为主”。

时代财经梳理发现，今年1-9月，70个大中城市里，有67座城市新房价格指数较去年同期下跌，仅上海、成都、西安3城上涨；二手房则出现70城全部下跌的情况。

“总体上由于供求关系和企业资金压力等，房价下跌是符合市场规律的。”易居房地产研究院副院长严跃进在接受时代财经采访时表示，不过随着10月份以来各地销售行情提振，预计10月份房价下跌城市数量会比较明显减少，或者说房价上涨城市数量有望超过10个。

拐点将至？四季度全国楼市将走向何方？上海还将延续领跑之姿吗？

错失“金九”，抓住“银十”

在传统销售旺季，“金九”成色不足。

根据国家统计局数据，今年9月份，70城新房价格指数环比涨幅为-0.7%，二手房价格指数环比涨幅为-0.9%，两者跌幅仍在高位，但较上月微弱改善。

从具体城市看，70城新房价格环比上涨的城市有3个，分别为上海、西安和徐州，南京与上月持平，而房价下跌城市数量则从8月的67座减至66座，轻微好转。不过70城二手房价格均环比下跌。

业内普遍认为，当前楼市正处于止跌回稳的初期，市场数据已经开始筑底。

住房城乡建设部部长倪虹在10月17日的新闻发布会上也表示，中国的房地产在系列政策作用下，经过三年的调整，市场已经开始筑底。“我们判断，10月份的数据，会是一个积极乐观的结果。”倪虹说。

严跃进表示，总体上由于供求关系和企业资金压力等，9月份房价下跌是符合市场规律的。“当然由于10月份以来各地销售行情提振，所以预计10月份房价下跌城市数量会比较明显减少，或者说房价上涨城市数量有望超过10个。”他说。

错失“金九”之后，能否抓住“银十”？在部分业内人士看来，9月份以后，房地产基本面面临的一些长期问题也可能继续显露。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉时代财经，一些负面现象被市场解读为房地产的基本面并未好转，导致全社会的预期转弱，表现在二手房挂牌量快速攀升、业主降价挂牌，持续出现二手房价跌幅大于新房，进而导致新房去化率下降，不得不继续降价促销。

“而且基本面的一些问题，在一线城市表现更加突出，因为一线城市新市民、年轻人更多，就业、消费、收入等前景预期受到的冲击更大，这是一线城市房价跌幅更大的原因。”李宇嘉说。

图源：图虫创意

他认为，在此背景下，9月底以来，国家新一轮纾困政策密集出台，市场预期开始有所好转，表现在成交量环比上升，对下坠的价格形成支撑。

具体来看，9月26日，中央政治局会议对房地产的表述内容释放出极强的政策宽松信号。会议首次明确提出，要促进房地产市场止跌回稳。

随后，包括北京、上海、广州、深圳在内的50余城市出台松绑政策。其中，广州率一线城市之首、全面取消限购，上海、深圳和北京则有针对性地优化调整住房限购政策，例如放宽非沪籍购房条件、缩短非京籍家庭购房所需缴纳社保或个税年限、深圳在外围区域放开限购等。

二三线城市则在住房以旧换新、购房补贴等“真金白银”层面发力。

得益于政策的积极影响，加之房地产企业加大营销力度，推动了“银十”楼市的火热局面，不少业内人士甚至认为，楼市“银十”有望变“金十”。

中指院数据显示，国庆期间（10月1日-10月7日）全国新房市场线上找房热度较9月份日均上升约8%，全国合计成交面积71.8万㎡，较去年同期上涨23%，其中一线城市成交面积合计13.2万㎡，较去年同期上涨18%。

中指研究院研究副总监徐跃进告诉时代财经，国庆期间，从新房到访和认购表现来看，一线城市除优质改善项目延续较好去化外，多个刚需楼盘销售也出现明显好转。二线城市中，成都、杭州等热点城市保持较高热度，成交转化率出现提升，而重庆等城市仍依靠大幅折扣实现项目去化。

第四季度，楼市怎么走？

那么，在房地产利好政策密集出台提振市场信心的背景下，四季度房价走势如何？

麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪告诉时代财经，预计在本次政策的带动下，楼市有望触底回升，实现止跌回稳。

“房价上看，全面或大部分止跌还需要时间，预计随着成交活跃度的提升，四季度房价总体跌幅大概率收窄，明年上半年房价企稳。”她说。

从城市上来看，结合近期政策支持及市场情况来看，关荣雪认为，四季度部分核心一二线城市如上海、深圳等的房价或率先升温。

“如自9月29日上海、深圳出台松绑政策后，市场反应积极，国庆假期交易及带看数据涨势强劲、节后持续放量，成交预期改善也将逐步带动房价企稳。”以上海为例，她指出，今年以来上海豪宅市场热度颇高，阶段性频现“日光盘”，改善性需求坚挺也或将在一定程度上支撑房价走势。

值得一提的是，上海新房价格环比涨幅已经连续7个月领跑70城，且今年前三季度涨幅高达4.4%，同样居70城之首，动力何来？对全国楼市进程有何启发？

上海 图源：图虫创意

对此，时代财经梳理发现，高端住宅扎堆入市、持续的人口净流入和人才汇聚、改善性需求坚挺、购房新政精准推进、部分优越地段新旧二手房价格倒挂等，均被业内视为上海楼市坚挺的主要因素。

严跃进指出，当前上海房地产市场稳中向好，无论是交易指标还是区域市场表现，都呈现出逐渐活跃的态势，且具有可持续性。这恰说明，立足全国政策导向和精准施策思路，上海持续释放政策效应，在激活合理住房消费需求同时，更好解决了人民群众的住房问题。

“上海市场的强劲，恰对各地有较大启发，即城市基本面总体不错，其楼市一般具有较大的韧性。各地要加强人才的吸引，持续增强房地产市场的吸引力。”他说。